ФСБУ 25/2018: учёт лизинга и аренды в 1С — 5 ошибок, которые ломают отчётность в 2026

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» обязателен к применению с 2022 года. Но реальная волна проблем с этим стандартом пришла в 2026 году. Причина — наложение налоговой реформы: повышение НДС до 22%, рост налога на прибыль до 25% и массовые переходные договоры лизинга и аренды, заключённые в 2025 году по старым ставкам.

Компании, которые годами «вели лизинг как расход», в первом квартале 2026 обнаружили, что их отчётность искажена: ПБУ 18/02 не формируется, временные разницы не отражаются, а выкупные платежи по лизингу отражены дважды. ФНС, в свою очередь, усилила автоматический контроль данных о лизинге — расхождения в балансе по статьям «ППА» и «Обязательство по аренде» стали основанием для углублённой камеральной проверки.

Разбираем, кто может не применять ФСБУ 25, какие пять ошибок чаще всего встречаются в 1С:Бухгалтерия 8.3 и как настроить учёт лизинга и аренды правильно в условиях 2026 года.

Что такое ФСБУ 25/2018 простыми словами

ФСБУ 25/2018 — это стандарт, который изменил подход к учёту аренды и лизинга. Вместо простого отражения платежей как расхода, стандарт требует:

Для арендатора (лизингополучателя):

• Признать право пользования активом (ППА) — это внеоборотный актив, который амортизируется
• Признать обязательство по аренде — это дисконтированная сумма будущих платежей
• Начислять амортизацию ППА и проценты на обязательство separately

Для арендодателя (лизингодателя):

• Классифицировать аренду как операционную или неоперационную (финансовую)
• При финансовой аренде — признать инвестицию в аренду вместо самого актива

Простыми словами: если раньше лизинг учитывался как «платёж в месяц = расход», то теперь нужно учесть, что вы фактически приобрели актив (ППА) и взяли на себя обязательство его оплатить.

Кто может НЕ применять ФСБУ 25 в полном объёме

ФСБУ 25/2018 разрешает упрощённый учёт для двух категорий:

1. Субъекты малого предпринимательства (СМП)

Любая компания или ИП, включённые в реестр МСП ФНС, могут учитывать аренду упрощённо:

• Не признавать ППА и обязательство
• Отражать платежи как расход равномерно
• Не дисконтировать будущие платежи
• Не формировать временные разницы по ПБУ 18/02

Но есть важное ограничение: если компания — СМП, но её отчётность подлежит обязательному аудиту, упрощённый учёт применять нельзя. Это касается, например, АО, жилищных накопительных кооперативов, компаний с публичными облигациями.

2. Договоры краткосрочной аренды (до 12 месяцев)

Любая компания, независимо от статуса, может не применять ФСБУ 25 к договорам:

• Со сроком до 12 месяцев (без права пролонгации)
• С низкой стоимостью актива (арендодатель учитывает актив как малоценный)

Почему это важно в 2026 году

Многие компании на УСН и малые ООО автоматически считают, что «ФСБУ 25 — это не про нас». Это ошибка в двух случаях:

Случай 1: Компания на УСН, но её отчётность аудируется (например, оборот > 800 млн ₽ или численность > 100 чел в отдельных отраслях) — упрощённый учёт применять нельзя.

Случай 2: Компания — СМП и применяет упрощённый учёт, но имеет долгосрочные договоры аренды (3-5 лет). При переходе на полный учёт (например, по требованию банка) нужно ретроспективно пересчитать все договоры.

Практический совет: если вы СМП и не подлежите обязательному аудиту — упрощённый учёт оптимален. Но если в ближайшие 2-3 года планируете кредит, лизинг или привлечение инвестора — банк может потребовать полную отчётность по ФСБУ 25. Имеет смысл сразу настроить полный учёт.

Лизинг vs аренда: ключевые различия в учёте

Несмотря на то что ФСБУ 25 объединяет лизинг и аренду в одну логику учёта, между ними есть важные различия, которые часто путают бухгалтеры.

Важно для 2026 года: при лизинге с выкупом выкупной платёж — это не «последний лизинговый платёж», а отдельная хозяйственная операция по приобретению ОС. Его нужно учесть отдельно: принять к учёту как основное средство, выделить НДС 22% и поставить на амортизацию.

5 типичных ошибок в 1С:Бухгалтерия 8.3 при учёте лизинга и аренды

За первые пять месяцев 2026 года мы в Финтехплюс видим устойчивую картину: 80% ошибок в учёте лизинга и аренды сводятся к пяти сценариям. Разберём каждый.

Ошибка №1. Лизинговые платежи учитываются как «прочие расходы» (счёт 91.02)

Ситуация. Бухгалтер, привыкший к старому учёту до ФСБУ 25, проводит лизинговые платежи документом «Поступление услуг» с отражением на счёт 91.02 или 20/26. ППА не признаётся, обязательство не формируется.

Что происходит в отчётности.

• Баланс искажён: внеоборотные активы занижены, обязательства занижены
• Отчёт о финансовых результатах: нет разделения на амортизацию и проценты
• Налоговый учёт (если ОСНО): временные разницы по ПБУ 18/02 не формируются

Цена ошибки в 2026. При налоге на прибыль 25% неверно сформированные временные разницы = занижение или завышение налога. При лизинге оборудования стоимостью 10 млн ₽ ошибка может составить 500-800 тыс ₽ в год.

Как исправить в 1С.

1. Открыть справочник «Договоры аренды/лизинга»
2. Создать новый договор с признаком «Лизинг у лизингополучателя»
3. Указать: срок, сумму платежей, ставку дисконтирования, дату начала
4. Сформировать документ «Признание ППА и обязательства по аренде»
5. Настроить регламентные операции: амортизация ППА, проценты на обязательство

Ошибка №2. Не применяется дисконтирование обязательств по аренде

Ситуация. При долгосрочной аренде (3-5 лет) бухгалтер отражает обязательство в сумме всех будущих платежей без дисконтирования. Например, аренда склада на 5 лет по 500 000 ₽/мес — обязательство 30 млн ₽.

Почему это ошибка. ФСБУ 25 требует дисконтировать будущие платежи. Дисконтирование отражает стоимость денег во времени: 30 млн ₽ через 5 лет — это не то же самое, что 30 млн ₽ сегодня.

Как правильно.

• Ставка дисконтирования — это ставка, по которой арендатор мог бы занять средства на аналогичный срок и под аналогичное обеспечение
• На практике используют ключевую ставку ЦБ на дату начала договора + премия за риск (обычно 2-5%)
• В мае 2026 ключевая ставка ЦБ РФ — 21%. Ставка дисконтирования для договора аренды склада — 23-26%

Цена ошибки. Без дисконтирования обязательство завышено на 20-30%. Это искажает финансовые коэффициенты (долговая нагрузка, ликвидность) — критично при кредитовании.

Как настроить в 1С.

1. В договоре аренды указать ставку дисконтирования (например, 24%)
2. 1С автоматически рассчитает приведённую стоимость обязательства
3. Каждый месяц регламентная операция «Переоценка обязательства по аренде» будет начислять проценты

Ошибка №3. Переходные договоры 2025/2026 — не пересчитано обязательство при смене ставки НДС

Ситуация. Договор лизинга заключён в марте 2025, срок 36 месяцев. Платежи в 2025 — с НДС 20%. С 1 января 2026 — с НДС 22%. Бухгалтер не пересчитал обязательство по аренде.

Почему это ошибка. При изменении ставки НДС изменяется сумма будущих платежей (без учёта НДС). Обязательство по аренде нужно переоценить. Разница относится на финансовый результат.

Что должно произойти.

1. Пересчитать обязательство по новой ставке НДС (22/122 вместо 20/120)
2. Сформировать проводку переоценки: Дт 91.02 — Кт 76.05 (или обратно, в зависимости от знака разницы)
3. Обновить график платежей в договоре в 1С

Цена ошибки. При лизинге оборудования стоимостью 15 млн ₽ на 36 месяцев — ошибка переоценки составляет 150-250 тыс ₽. При налоге на прибыль 25% это искажение налога на 40-60 тыс ₽.

Ошибка №4. Выкупной платёж по лизингу отражён дважды

Ситуация. В конце срока лизинга лизингополучатель выплачивает выкупной платёж (обычно 1-5% от стоимости актива) и принимает актив к учёту как основное средство. Бухгалтер проводит выкупной платёж документом «Поступление товаров и услуг» как расход, а затем — отдельным документом «Поступление ОС» принимает актив к учёту.

Почему это ошибка. Выкупной платёж — это не расход, а оплата перехода права собственности. ППА уже учитывается в составе внеоборотных активов. При выкупе нужно:

1. Списать остаточную стоимость ППА
2. Принять к учёту ОС по остаточной стоимости ППА + выкупной платёж (без НДС)
3. НДС с выкупного платежа — принять к вычету (если ставка 22%)

Цена ошибки. Двойное отражение расхода (и как лизинговый платёж, и как приобретение ОС) = занижение налога на прибыль. При выкупном платеже 500 000 ₽ и ставке налога 25% — ошибка 125 000 ₽.

Как правильно в 1С.

1. Сформировать документ «Выкуп предмета лизинга»
2. Указать: остаточную стоимость ППА, сумму выкупного платежа, НДС
3. 1С автоматически сформирует проводки: списание ППА, принятие ОС, вычет НДС

Ошибка №5. Временные разницы по ПБУ 18/02 не формируются

Ситуация. Компания на ОСНО ведёт бухгалтерский учёт по ФСБУ 25 (ППА + амортизация + проценты), а налоговый учёт — по НК РФ (лизинговые платежи как расход). Возникают временные разницы, но бухгалтер не настраивает их формирование в 1С.

Почему это критично в 2026. Ставка налога на прибыль выросла с 20% до 25%. Временные разницы, которые раньше «прощались» из-за небольшой суммы, теперь дают существенное искажение налога.

Что происходит.

• Бухгалтерский учёт: амортизация ППА + проценты на обязательство
• Налоговый учёт: лизинговые платежи как расход (равномерно или ускоренно с коэффициентом 3)
• Разница между ними = временная разница
• Если не формировать отложенные налоговые активы/обязательства (ОНА/ОНО) — налог на прибыль в отчётности искажён

Цена ошибки. При лизинге стоимостью 20 млн ₽ на 5 лет — годовая временная разница может составлять 1-2 млн ₽. При ставке 25% — это 250-500 тыс ₽ искажения налога на прибыль.

Как настроить в 1С.

1. В учётной политике включить ПБУ 18/02 (балансовый метод)
2. Настроить справочник «Виды активов и обязательств» с привязкой к счетам налогового учёта
3. Ежемесячно запускать регламентную операцию «Расчёт отложенных налоговых активов и обязательств»
4. Проверять корреляцию: ОНО/ОНА в балансе должны соответствовать разнице между бухгалтерской и налоговой стоимостью активов

Пошаговый алгоритм настройки учёта лизинга в 1С:Бухгалтерия 8.3

Шаг 1. Проверьте учётную политику

Убедитесь, что в учётной политике на 2026 год:

• Указан порядок применения ФСБУ 25/2018 (полный или упрощённый)
• Указана ставка дисконтирования (или метод её определения)
• Указан метод амортизации ППА (обычно линейный)
• Включено ПБУ 18/02 (если ОСНО)

Шаг 2. Настройте справочник договоров

В разделе «Справочники» → «Договоры аренды/лизинга»:

• Создайте договор с видом «Лизинг у лизингополучателя» или «Аренда у арендатора»
• Укажите: дату начала, срок, сумму платежей, ставку НДС, ставку дисконтирования
• Загрузите график платежей (из договора с лизинговой компанией)
• Укажите: балансодержателя (лизингополучатель или лизингодатель)

Шаг 3. Сформируйте ППА и обязательство

Документ «Признание ППА и обязательства по аренде»:

• 1С автоматически рассчитает приведённую стоимость (дисконтированную сумму будущих платежей)
• Сформирует проводки: Дт 01.03 (ППА) — Кт 76.05 (обязательство)
• НДС с аванса (если был) — учтётся отдельно

Шаг 4. Настройте регламентные операции

Ежемесячно должны выполняться:

• Амортизация ППА — Дт 20/26/44 — Кт 02.03
• Проценты на обязательство — Дт 91.02 — Кт 76.05
• Оплата лизингового платежа — Дт 76.05 — Кт 51 (основной долг) + Дт 19 — Кт 60 (НДС)
• Переоценка обязательства — при изменении условий или ставки ЦБ

Шаг 5. Проверьте отчётность перед закрытием квартала

Перед сдачей отчётности за Q2 2026 (срок — 30 июня) проверьте:

• ППА отражён в разделе I баланса (строка 1170 или 1190)
• Обязательство по аренде отражено в разделе IV/V баланса (долгосрочное и краткосрочное)
• В отчёте о финрезультатах: амортизация ППА и проценты показаны раздельно
• Временные разницы по ПБУ 18/02 сформированы (если ОСНО)
• НДС с лизинговых платежей принят к вычету корректно (по ставке 22%)

Переходные договоры 2025/2026: специфика для разных отраслей

Производство: лизинг оборудования

Типичная ситуация. Производственная компания взяла в лизинг станок стоимостью 8 млн ₽ в апреле 2025, срок 36 месяцев. Платежи в 2025 — с НДС 20%. С января 2026 — с НДС 22%.

Что нужно сделать в мае 2026:

1. Пересчитать обязательство по новой ставке НДС
2. Обновить график платежей в 1С
3. Сформировать проводку переоценки
4. Проверить, что коэффициент ускоренной амортизации (до ×3) применён корректно

Важно для производственников: лизинг с коэффициентом ускоренной амортизации до ×3 даёт налоговую экономию, но только если учётная политика это предусматривает. Проверьте, что в налоговом учёте коэффициент указан.

Строительство: лизинг спецтехники

Типичная ситуация. Строительная компания взяла в лизинг экскаватор и автокран. Техника используется на разных объектах (ИЖС, промстрой).

Специфика:

• Амортизация ППА должна распределяться по объектам строительства (счёт 08.03 → 20)
• При переходе техники между объектами — корректировка аналитики
• Лизинговые платежи включаются в себестоимость объекта (а не в общехозяйственные расходы)

Грузоперевозки: лизинг автопарка

Типичная ситуация. Транспортная компания имеет 15 автомобилей в лизинге. Договоры заключены в разное время (2024, 2025), с разными ставками НДС.

Специфика:

• Каждый договор — отдельное ППА и обязательство
• При массовых договорах — критична автоматизация в 1С (групповая обработка)
• Путевые листы, ГСМ, ремонты — отдельная зона учёта, не связанная с ФСБУ 25
• Амортизация ППА — по километражу или линейно (зависит от учётной политики)

Розница: аренда торговых площадей

Типичная ситуация. Сеть из 3 магазинов арендует помещения на 5-10 лет. Договоры с переменной арендной платой (% от оборота или индексация на ИПЦ).

Специфика:

• Переменная арендная плата — не включается в обязательство (учитывается как расход по факту)
• Индексируемая арендная плата — обязательство пересчитывается при каждой индексации
• Обеспечительный платёж — не является арендным платежом, учитывается отдельно (Дт 76 — Кт 51)

Чек-лист: что проверить перед закрытием Q2 2026

Перед сдачей бухгалтерской отчётности за полугодие 2026 пройдите по этому списку:

1. Учётная политика

• ФСБУ 25/2018 применяется (полный или упрощённый учёт — обосновано)
• Ставка дисконтирования определена и задокументирована
• Метод амортизации ППА указан
• ПБУ 18/02 включено (если ОСНО)

2. Справочник договоров

• Все действующие договоры аренды/лизинга заведены в 1С
• Ставки НДС обновлены с 20% на 22% для платежей 2026 года
• Графики платежей актуальны
• Балансодержатель указан корректно

3. Расчёты

• ППА признан по каждому договору
• Обязательство дисконтировано
• Амортизация ППА начисляется ежемесячно
• Проценты на обязательство начисляются ежемесячно
• Переоценка обязательства проведена при изменении условий

4. Переходные договоры

• Обязательство пересчитано при смене ставки НДС с 20% на 22%
• Проводки переоценки сформированы
• Выкупные платежи учтены корректно (не как расход)

5. Налоговый учёт

• Временные разницы по ПБУ 18/02 сформированы
• НДС с лизинговых платежей принят к вычету по ставке 22%
• Налог на прибыль рассчитан корректно (с учётом временных разниц)

6. Отчётность

• ППА отражён в балансе (строка 1170/1190)
• Обязательство разделено на долгосрочное и краткосрочное
• В отчёте о финрезультатах: амортизация и проценты показаны раздельно
• Пояснения к балансу содержат расшифровку ППА и обязательств

Что делать прямо сейчас

1. Проверьте все договоры аренды и лизинга. Выгрузите список из 1С и сверьте с бумажными договорами. Убедитесь, что каждый договор заведён в систему с правильными параметрами.

2. Обновите ставки НДС в переходных договорах. Все платежи с 1 января 2026 должны быть с НДС 22%. Если в договоре указана жёсткая сумма без НДС — подпишите допсоглашение с лизингодателем/арендодателем.

3. Пересчитайте обязательства по аренде. Для долгосрочных договоров (более 12 месяцев) — проверьте, что обязательство дисконтировано и переоценено при смене ставки НДС.

4. Проверьте формирование временных разниц. Если вы на ОСНО — убедитесь, что ПБУ 18/02 работает и ОНО/ОНА формируются корректно.

5. Закажите аудит учёта лизинга и аренды в Финтехплюс. Мы проверим настройку ФСБУ 25 в вашей 1С:Бухгалтерия 8.3, пересчитаем переходные договоры 2025/2026, настроим ПБУ 18/02 и подготовим корректную отчётность за полугодие 2026. Для производственников, строителей и транспортников это наш профиль — мы работаем с лизингом и арендой ежедневно.

---

Статья подготовлена по материалам ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» (Приказ Минфина № 198н от 16.10.2018), ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025 (реформа НДС 22%), методических материалов 1С:БухОбслуживание и внутренней практики Финтехплюс по настройке учёта лизинга и аренды. Актуально на 25 мая 2026 года.