ФСБУ 25/2018 — один из тех стандартов, которые многие компании формально знают, но на практике применяют "как получится". Особенно это заметно в аренде коммерческой недвижимости: офисы, склады, производственные помещения, магазины, помещения свободного назначения.
Для арендатора стандарт может означать появление в балансе права пользования активом и обязательства по аренде. Для арендодателя — необходимость правильно классифицировать договор, отделять аренду от коммунальных и эксплуатационных платежей, не смешивать аренду с агентскими операциями.
В 2026 году тема стала острее: ставка НДС выросла до 22%, лимит освобождения от НДС на УСН снизился до 20 млн ₽, а договоры аренды всё чаще требуют пересмотра. Разбираем, как применять ФСБУ 25/2018 у арендатора и арендодателя, какие ошибки встречаются в 1С и что проверить перед сдачей отчётности.
Что такое ФСБУ 25/2018 простыми словами
ФСБУ 25/2018 — это стандарт бухгалтерского учёта аренды. Он определяет, как арендатор и арендодатель должны отражать договоры аренды в бухгалтерской отчётности.
Главная идея стандарта: долгосрочная аренда — это не просто ежемесячный расход. Если компания получила право пользоваться помещением, оборудованием или транспортом на длительный срок, в учёте может появиться актив и обязательство.
У арендатора это обычно:
| Элемент | Что означает |
|---|---|
| Право пользования активом | Право пользоваться помещением, автомобилем, оборудованием или другим объектом |
| Обязательство по аренде | Будущие арендные платежи, которые компания обязана платить |
| Амортизация ППА | Постепенное списание стоимости права пользования активом |
| Процентный расход | Финансовая часть обязательства по аренде |
У арендодателя логика другая: ему нужно определить, является аренда операционной или финансовой, а также корректно отражать доходы, платежи и связанные расходы.
Почему ФСБУ 25 особенно важен в аренде недвижимости
Коммерческая аренда редко бывает простой.
В одном договоре могут быть:
- фиксированная арендная плата;
- переменная часть;
- коммунальные платежи;
- эксплуатационные расходы;
- обеспечительный платёж;
- ремонт за счёт арендатора;
- арендные каникулы;
- право продления;
- штрафы и компенсации;
- агентская схема по коммуналке.
Если всё это отражать одной строкой "аренда", учёт быстро становится искажённым.
Для арендатора ошибка влияет на баланс, расходы и финансовый результат. Для арендодателя — на доходы, НДС, вычеты, расчёты с арендаторами и раскрытие информации в отчётности.
Когда арендатор должен применять ФСБУ 25/2018
В общем случае арендатор применяет ФСБУ 25/2018, если договор даёт ему право контролировать использование конкретного объекта в течение определённого срока за плату.
Типичные признаки:
- есть конкретное помещение, склад, офис, автомобиль или оборудование;
- срок использования определён договором;
- арендатор получает экономические выгоды от использования объекта;
- арендатор фактически контролирует, как использовать объект;
- договор не является краткосрочным или несущественным.
Если компания арендует офис на 3 года, склад на 5 лет или производственное помещение на длительный срок, скорее всего, ФСБУ 25 нужно применять.
Когда можно упростить учёт
Не каждый договор нужно превращать в сложный расчёт с дисконтированием.
Обычно упрощение возможно, если:
- срок аренды не превышает 12 месяцев;
- предмет аренды имеет низкую стоимость;
- компания имеет право на упрощённый бухучёт;
- влияние договора на отчётность несущественно;
- договор фактически краткосрочный и не содержит обязательного продления.
Но опасно автоматически считать все договоры "несущественными". Если у компании 10 небольших помещений, каждое по отдельности может быть несущественным, но вместе они уже влияют на отчётность.
Как выглядит учёт у арендатора
У арендатора при применении ФСБУ 25 появляются два ключевых объекта:
- право пользования активом;
- обязательство по аренде.
Пример.
Компания арендует склад на 3 года. Ежемесячный платёж — 250 000 ₽. Всего будущих платежей — 9 000 000 ₽ за 36 месяцев.
В упрощённом виде в учёте появляется:
| Объект учёта | Содержание |
|---|---|
| ППА | Право пользоваться складом |
| Обязательство | Будущие платежи по аренде |
| Амортизация | Списание ППА в течение срока аренды |
| Проценты | Финансовый расход по обязательству |
Для собственника это может выглядеть непривычно: аренда уже не просто "расход месяца", а часть баланса.
Что важно правильно настроить в 1С у арендатора
Минимально нужно проверить:
| Настройка | Почему важна |
|---|---|
| Договор аренды | От него зависит срок, платежи, продление, каникулы |
| График платежей | На его основе считается обязательство |
| Ставка дисконтирования | Влияет на оценку обязательства |
| ППА | Должно быть признано отдельно |
| Амортизация | Должна начисляться регулярно |
| НДС | Не должен смешиваться с бухгалтерской оценкой ППА |
| Коммуналка | Должна быть отделена от арендных платежей |
| Обеспечительный платёж | Не должен ошибочно попадать в расходы |
Если в 1С договор аренды заведён как обычная услуга, а не как объект учёта по ФСБУ 25, отчётность может быть искажена.
Учёт у арендодателя
У арендодателя задача другая. Ему нужно определить, какой тип аренды в договоре:
- операционная аренда;
- финансовая аренда.
В обычной коммерческой аренде помещений чаще встречается операционная аренда. Арендодатель продолжает учитывать объект у себя и признаёт арендные доходы.
Но даже при операционной аренде важно не смешивать разные виды платежей.
| Платёж | Как контролировать |
|---|---|
| Арендная плата | Доход от аренды |
| Коммуналка внутри аренды | Может входить в базу по НДС |
| Компенсация коммуналки | Отдельная модель |
| Агентская коммуналка | Посреднические операции |
| Обеспечительный платёж | Не обычная выручка, если он возвратный |
| Штрафы и пени | Отдельные доходы |
Основная ошибка арендодателя — считать, что весь входящий платёж от арендатора является арендной платой. Или наоборот: считать всё возмещением и не начислять НДС там, где он должен быть.
7 типичных ошибок по ФСБУ 25
Ошибка №1. Все договоры аренды учитываются как обычные расходы
Арендатор каждый месяц отражает арендную плату как услугу и списывает её в расходы. ППА и обязательство по аренде не признаются.
Риск: бухгалтерская отчётность не показывает реальную долговую нагрузку компании.
Что делать: проверить все договоры аренды сроком больше 12 месяцев и оценить, нужно ли применять ФСБУ 25.
Ошибка №2. Не отделяют аренду от коммуналки
В договоре есть аренда и коммунальные платежи, но в 1С всё проводится одной строкой.
Риск: ППА и обязательство по аренде рассчитаны неправильно. Коммуналка может ошибочно попасть в состав арендных платежей.
Что делать: разделить фиксированные арендные платежи, переменную часть, коммуналку, эксплуатацию и агентские операции.
Ошибка №3. Не учитывают арендные каникулы
Договор содержит первые 2 месяца без оплаты, но бухгалтер считает расходы только по фактическим платежам.
Риск: расходы по аренде распределяются неверно, а обязательство и ППА искажены.
Что делать: включать арендные каникулы в расчёт графика и срока аренды.
Ошибка №4. Не пересматривают договор при изменении условий
Стороны подписали допсоглашение: изменилась ставка аренды, срок, площадь или порядок платежей. В 1С договор не пересчитали.
Риск: обязательство по аренде осталось старым, отчётность искажена.
Что делать: при каждом допсоглашении проверять, нужен ли пересчёт ППА и обязательства.
Ошибка №5. Обеспечительный платёж списали в расходы
Арендатор перечислил обеспечительный платёж, который должен быть возвращён или зачтён в будущем. В учёте его сразу списали в расходы.
Риск: расходы завышены, расчёты с арендодателем искажены.
Что делать: отделять возвратные платежи от арендных расходов.
Ошибка №6. Арендодатель смешивает аренду, коммуналку и агентские операции
Арендодатель получает от арендатора одну сумму и отражает её как арендную плату. Или наоборот — считает всё возмещением расходов.
Риск: ошибки по НДС, доходам, вычетам и договорам.
Что делать: в 1С разделить виды платежей и связать их с договорной моделью.
Ошибка №7. ФСБУ 25 не раскрывается в отчётности
Даже если учёт настроен, компания забывает раскрыть информацию об аренде в бухгалтерской отчётности.
Риск: отчётность формально неполная, особенно если аренда существенна.
Что делать: перед годовой отчётностью проверить раскрытия по аренде.
Как проверить договор аренды перед учётом
Перед настройкой в 1С нужно разобрать договор.
Проверьте:
- срок аренды;
- право продления;
- право досрочного расторжения;
- фиксированные платежи;
- переменные платежи;
- коммунальные платежи;
- эксплуатационные услуги;
- обеспечительный платёж;
- арендные каникулы;
- порядок индексации;
- НДС;
- агентские условия;
- ремонт и улучшения.
Нельзя корректно настроить ФСБУ 25, если договор сначала не разобран юридически и экономически.
Как настроить контроль в 1С
Минимальная аналитика:
| Аналитика | Зачем нужна |
|---|---|
| Договор аренды | Основной объект расчёта |
| Объект аренды | Помещение, склад, офис, оборудование |
| Срок аренды | Определяет период расчёта |
| График платежей | Нужен для обязательства |
| Вид платежа | Аренда, коммуналка, эксплуатация, обеспечение |
| НДС-статус | Важно для книги покупок и продаж |
| Модель коммуналки | Аренда, компенсация, агентская схема |
Если этой аналитики нет, ФСБУ 25 будет считаться вручную или не будет считаться вообще.
Что особенно важно для арендатора
Арендатору нужно проверить:
- все договоры сроком больше 12 месяцев;
- договоры с правом продления;
- крупные помещения и склады;
- аренду транспорта и оборудования;
- обеспечительные платежи;
- арендные каникулы;
- допсоглашения за 2026 год;
- корректность ППА и обязательства;
- начисление амортизации;
- раскрытие в отчётности.
Что особенно важно для арендодателя
Арендодателю нужно проверить:
- классификацию договоров аренды;
- отделение аренды от коммунальных платежей;
- НДС по аренде и коммуналке;
- агентские схемы;
- обеспечительные платежи;
- доходы будущих периодов;
- расчёты с арендаторами;
- раскрытие существенных договоров;
- совпадение договора, счетов и 1С.
Чек-лист по ФСБУ 25/2018
Перед закрытием года или квартала проверьте:
- Все договоры аренды собраны в реестр
- Договоры сроком больше 12 месяцев выделены отдельно
- Проверено право на упрощённый учёт
- По существенным договорам признано ППА
- Обязательство по аренде рассчитано по графику платежей
- Арендные каникулы учтены
- Обеспечительные платежи отделены от расходов
- Коммуналка не смешана с арендными платежами
- Агентские операции выделены отдельно
- Допсоглашения за 2026 год отражены в расчётах
- Амортизация ППА начисляется регулярно
- НДС отражается отдельно от бухгалтерской оценки аренды
- В 1С настроена аналитика по объектам аренды
- Данные ФСБУ 25 раскрыты в отчётности
- Бухгалтер может объяснить расчёт по каждому существенному договору
Что делать прямо сейчас
-
Соберите реестр договоров аренды. Отдельно выделите договоры сроком больше 12 месяцев и договоры с правом продления.
-
Проверьте, как они отражены в 1С. Если все платежи идут как обычные услуги, возможно, ФСБУ 25 не применяется там, где должен.
-
Отделите аренду от коммуналки. Особенно если у вас уже есть агентские схемы или компенсации коммунальных расходов.
-
Проверьте допсоглашения 2026 года. Изменение ставки, площади, срока или суммы платежей может требовать пересчёта.
-
Закажите аудит ФСБУ 25 в Финтехплюс. Мы проверим договоры аренды, классификацию платежей, настройки 1С, ППА, обязательства по аренде, НДС и раскрытие в отчётности. Это дешевле, чем исправлять годовую отчётность после требования или аудиторского замечания.
Статья подготовлена по материалам ФСБУ 25/2018, практики учёта аренды в 1С, отраслевого аудита Финтехплюс по аренде и внутренней практики сопровождения арендодателей и арендаторов. Актуально на май 2026 года.